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前回は、実質利回りの計算式とを計算する際に物件価格へ上乗せする物件取得時の諸費用についてご説明しました。
今回は、実質利回りの計算の際に想定年間満室家賃から差し引く年間諸経費についてご説明します。

前回の記事「賃貸経営コラム　第二回 実質利回り」

算出方法

年間諸経費とは

賃貸経営を行う際、年間でかかると想定される主な経費は以下の通りです。

想定年間満室賃料からそれぞれの金額を差し引いていきますが、新築の場合はリフォーム費は不要ですし、一棟物件の場合は基本的に管理費・修繕積立金は不要ですので、建物に合わせて調整します。
また、上記以外では、空室となった場合に下落する賃料を費用として組み込んだり、リースする設備があればそのリース料などかかると想定されるものを自由に加算して計算します。
中身によりますが、5～20％程度が引かれる目安です。

上記の費用がどのくらい見込まれるのかについては、すでに物件を所有しており、毎年の経費が把握できている場合はおおよその見込みが把握できているかと思いますが、これから所有または相続される場合、個人で判断するのはとても難しいですよね。
物件の取得を検討される際は、おそらく不動産会社やハウスメーカーなどへ相談することとなるかと思いますので、それぞれの担当者へ質問してみるもの良いでしょう。回答によって、その企業が判断基準としていることや、オーナー様への姿勢が見えてくるはずです。

実質利回りの算出

実質利回り(%)＝年間想定満室賃料－年間諸経費÷物件購入価格＋購入時諸費用×100

で是非実際に算出してみましょう。物件やプランが複数ある場合は、それぞれを比較してみてください。

賃貸経営のパートナーを見つけよう

表面利回りや実質利回りは、その物件やプランがオーナー様の大切な資本を投下するものとしてふさわしいかどうかを判断するための指標です。そして、取得してからが賃貸経営の本番でもあり、長く収益を生み出してくれる物件へ育てていかなければなりません。投資と割り切って短期で売却する場合を除き、物件との付き合いは長いものとなりますので、信頼できる管理会社・不動産会社を見つけて、良きパートナーとなってもらいましょう。

ミノラスでは、上記指標以外にもROA分析で物件の収益性を判断したり、キャッシュフロー分析で事業計画を分析したりと、賃貸経営のサポートを行っております。また、建物状況調査を実施して長期修繕に備える提案も行っております。セカンドオピニオンとしての相談も大歓迎です。是非お気軽にお声をお聞かせください。

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